12 房产投资：如何做出理性的买房决策？
你好，我是王喆。
从这一讲开始，我们就进入了“投资实战篇”的学习。在这个模块里，我会针对“投资理财塔”中的主要投资标的，讲一讲最适合我们普通人的投资方法。
今天，让我们先来看那个普通人最关心的，也是最重大的投资行为：买房。
提到买房，如今中国的高房价是一个无法回避的问题。我身边的很多人，对于是否要买房这件事摇摆不定，有的还声称“三十年内不考虑买房”。对此我想说的是，越早考虑买房的问题，我们离一个健康的家庭财富状态就越近。
因为房产是我们家庭财富的最重要组成部分。如果你逃避现实压力，拒绝有计划地思考这个问题，不仅会错过房产这个重要的财富项，而且可能会严重影响未来的生活质量和财富健康程度。
这一讲，我就用这门课一直坚持的“有逻辑”的财富管理理念，来帮你解决两个问题：
- 如何把握买房的时间节点，判断自己当下是不是应该买房？
- 买房的时候，要注意哪些最重要的问题？
首套房还是应该尽早“上车”
其实，我非常理解当代年轻人面对买房问题时略显绝望的心态。一方面，当今一线城市的房价已经高到了普通人根本负担不起的地步；另一方面，未来中国的人口增速减缓，人口老龄化问题肯定会对房价产生一定的负面影响。现在买不起，买了之后还可能贬值，这种情况下，我们真的还要买房吗？我们等房价崩溃了再买可以吗？
要回答这两个问题，我们先明确一个前提：到底是购买首套房，还是投资房。它们的投资逻辑是完全不同的。这里，我们先说要不要买首套房的问题。
我的回答很明确：你要“尽早”在一个“合适的时间”搭上房地产这辆车。
这里我先讲一讲，为什么要尽早“上车”。在下面讲投资房的时候，我再分析一下，什么是合适的购房时间。
第一套房能早买就早买，首要原因就是中国房产的附加属性问题，这已经是老生常谈了。户口、医疗、教育、住户法律保障，这一切都是买房优于租房的地方。但这些要素我想大家都已经非常清楚了，我们今天从另一个角度来看买房的优势：从财富管理的角度来看，房地产的金融属性也大大增加了我们买房的必要性。
也许你会有这样的危机意识：中国的房地产市场很有可能会像曾经的日本一样彻底崩溃，到时候再买房岂不是赚到了？这种想法是非常典型的“做空思维”。但是，“做空思维”对散户，或者说普通投资者来说是非常不好掌握的。如果你自认只是个普通人，没有超出常人的技巧、自信和定力，那就不要尝试做空。
具体一点，为什么不建议你做空呢？我们先来看下世界历史上房地产泡沫破裂的两个经典案例，分别是1991年日本房地产泡沫和2008年美国次贷危机。
观察下面的图片后，你一定可以发现，它们有着共同的典型特征：在泡沫破裂前房价会暴涨，涨幅远超其他年份。要命的是，当你身处这个房价疯狂上涨的阶段时，根本不知道真正的泡沫破裂会在什么时候发生。在这种充满不确定的环境中，如果你的房产是自住房，你几乎不可能选择卖出；如果你没有房产，你的心态有可能彻底失衡。
再来看中国的房地产市场：现在有很多人相信，中国的少子化问题、老龄化问题会引起人口的持续下降，从而让中国房价陷入长期下跌。怎么看待这种说法呢？
这个判断并非不正确，但它只是众多影响未来房价因素中的一个。你可以想想，如果将来有一天，一线城市放松限购了，比如仅仅是把购房资格从五年社保减少到两年，北京、上海的房产走势会怎么样？我们还会考虑人口问题这个周期长达二三十年的问题吗？显然不会了。
举个例子，即使在2020年严格的限购条件下，深圳的房价仍然暴涨了30%，上海北京的房价也跟随上涨。这些房价上涨的情况，不就是在政府严格强调“房住不炒”，中国2020年出生人口再次降低的大环境下发生的吗？总之，我们等待那个泡沫破裂的想法，是不具备可操作性的。
我不想去预测未来中国房价的走势，因为这几乎是一个不可预测的问题。房价走势受经济发展、政府财政、人口政策乃至中美关系等多种因素的影响，其中的每一个我们都无法精确预测。既然无法预测，对于我们普通人来说，就应该用风险管理的思路来解决问题，就是尽量避免房价持续上涨或者暴跌给我们造成的损失。
具体来讲，在首套房的购买中，我们一定要明确：买这套房的目的不是赚大钱，而是对冲未来可能出现的风险。这里的风险主要有两个：
- 确定性风险：通货膨胀。
- 不确定性风险：限购政策、利率政策、国际环境变化等因素带来的房价暴涨。
我们要清楚的是，如果无法对冲这两个风险，带来的后果对个人来说是致命性的。它轻则让我们白忙5年、10年，重则让我们进一步降低生活质量和预期，这样的事情在过去二十年一再发生。
刚刚我们讲到，在未来房价无法预测的前提下，我们可以确定的是，要及早“上车”来对冲未来房价暴涨的风险。与此同时，房价暴跌的黑天鹅事件也不是没有可能发生，为了尽量降低它对我们生活的影响，我们应该采取严格的预算控制手段。接下来，我们就分析一下，在购买首套房的过程中应该注意的最关键问题：预算问题。
如何购买一套适合自己财务状况的房子？
关于预算，我有两个建议。首先，一定要严格在自己的预算范围内选房，预算一旦确定，就不应该在购房过程中有任何的妥协。这是规避黑天鹅风险的重要措施。
2011年，我在购买人生第一套房产的时候，资金情况是这样的：第一年工资结余10万，研究生阶段的兼职和工作室收入40万，父母支援50万，所以我的启动资金是100万。在这样的前提下，我有两个选项，一是选择一套180万的回龙观100平两居室，二是选择一套220万的上地80平两居室学区房。我当时毅然决然地选择了第一个选项，而且把首付控制在80万，留了20万流动资金。
放在现在你当然会认为，从收益率的角度我做出了一个错误的选择。事实也的确如此，回龙观的房子在我2017年卖出的时候是360万，翻了一倍，而上地的这套学区房那时候已经涨到了700万。但我要说的是，即使这样，我仍然坚持这个原则：“普通人的重大投资决策都要以规避风险为第一要务，要严格控制黑天鹅事件可能带来的不能承受的后果。”
为什么这么说呢？如果我当年购买了上地的学区房，万一购房后的几年赶上学区政策变更，或者房地产泡沫导致的房价下跌，而且下跌的幅度超过首付，这套房子就相当于血本无归。而且，由于上地房子的还款压力比回龙观大将近60%，一旦遭遇经济危机带来的大规模失业，我丧失收入来源的话，是有断供可能的。基于这样的逻辑，即使我知道第二套房子的潜力的确大于第一套，还是作出了风险更小的选择。
我有一些年长的美国同事，他们完整经历过2001年美国互联网泡沫危机和2008年次贷危机。其中，不止一人由于在危机中失业，无力偿还房贷，进而被迫卖出自住房。有人只得从加州搬去那时房价还非常低的德州，相当于从零开始。
我相信太阳底下没有新鲜事，在中国，我们同样要规避这样的风险。也许你想说，这种风险发生的概率太小了，可能只有1%，值得我们这么谨小慎微吗？我要说的是，即使它发生的概率只有1%，对于遭受它的家庭来说也是100%的不幸。所以，面对人生的重大投资决策，规避风险永远是最底层的逻辑。
接下来看我的第二个建议，它是用来解决这个常见问题的：预算不够怎么办？
时间到了2021年，你可能会说：老师，时代变了，现在100万的首付，还想买房子？估计连套一居室都买不了。可事实真的是这样吗？买第一套房的话，100万的首付基本对应着300万的房产总价。如果你想在北上广深这些一线城市买房，以北京为例，除了北京的东城西城，各区都有大量的300万以内的一居室，这难道还不够你“上车”吗？
这时你可能想说：100万我也没有，只有50万首付怎么办？那我问你，一定要在北上广深买吗？我们能不能去找一找杭州、成都、武汉、南京、长沙、郑州等等这些新一线城市的房子？据我了解，长沙的房价时至今日都是性价比非常高的。
毫无疑问，这些城市都有很大的发展潜力。即使你不打算未来去那里工作和生活，也可以选择以退为进，先在这些城市买房子。这不仅能解决你的预算不足问题，而且各大城市都完全放开了落户政策，选择这些城市还更容易拿到购房资格。
举个例子，我有一位同事，在北京工作但是没有北京户口。2016年他落户杭州，并在杭州买房，这几年杭州房价涨幅也很大，2020年他就通过置换，非常轻松地在北京购买了面积基本一样的自住房。他的经历是不是很有参考意义？这样的选择要比很多人攒五年钱，一次到位购买房产的想法现实多了。
总之，只要你买房的决心足够坚定，办法总比困难多。如果预算不足，先上车，后换房改善是现实最优的策略。
讲完了购买首套房的问题，你已经知道了：首套房的购买逻辑一定是规避风险，而不是投资收益。为什么第一套房很有必要买，而且要趁早“上车”？因为通过投资你的第一套房产，你可以对冲掉房价上涨带来的个人财富缩水的风险。为什么买第一套房时要控制预算？因为这可以帮助你规避掉房价泡沫破裂的黑天鹅风险。
接下来我们来看投资房，在购买逻辑上，它和首套房是有很大不同的。
购买投资性房产的逻辑应该是怎样的？
很多家庭条件比较好的同学，会考虑买二套房的问题。不知道有没有同学像五年前的我一样，拥有一个非常“low”的人生理想：拥有五套高质量房产，当一个包租公，从此衣食无忧。随着我投资知识的丰富和理财水平的提高，这个理想变成了“建立稳健、抗风险能力强的个人财富体系”。但是，我想一定还是有不少同学对投资性房产很感兴趣。
同样是买房，购买投资房和购买首套房有着完全不一样的底层逻辑。如果说购买首套房是为了解决自住权益、对冲通胀、规避黑天鹅风险这三个问题，那购买投资房已经变成了一个彻彻底底的投资问题。从本质上说，购买一套投资性房产和购买一只股票、一只基金的逻辑是一样的。既然这样，事情就变得简单了：我们应该像评估一只股票那样，去对比投资性房产的预期收益率、最大回撤等技术指标。
那么站在2021年8月这个时间点，房产还是一个优质的投资标的吗？我的答案是：对于普通人来说，房产仍然是一个不算差的标的，但是对于真正成熟的投资者来说，能够找到其他更好的选择。
为什么这么说呢？因为房产这个投资标的，可以说是“成也萧何败也萧何”。它最大的优点和最大的缺点都是流动性差。
一个流动性差的资产，对于大多数喜欢“瞎操作”的散户投资者来说，简直是一个完美的限制，这让我们“不得不”进行长期的价值投资。认真学习过 06讲 的同学一定知道，“长钱优势”在个人财富管理中是多么重要。
但是，我们也要清楚，当今中国的房产价格毫无疑问已经处于高位，它的真实收益率已经下降到一个非常一般的水平。我们以一套位于北京海淀区知春路附近的一居室房产为例，来算一算，一套典型的北京房产作为一个投资标的收益率是多少。
5年前的2017年5月，正好是北京房地产市场的一个高点，一直到2021年5月，房价也没有恢复到当时的高点，累计表现出-1.3%的负收益。而北京的租金收益在这五年基本稳定在1.5%左右。所以事实上，这五年期间，北京的房产作为一个投资标的来说表现平平，几乎是0收益。
这是过去几年的现实情况，我们再考虑下国家政策方针对未来的影响：结合近年国家提出的“房住不炒”“振兴实体经济”“中国制造2025计划”等，我们可以预测，房地产在未来短期内不可能是国家发展的重点，所以房价大概率是不会在近期显著上涨的。
而同期的其他典型资产标的，比如沪深300、美股等，都产生了累计100%左右的涨幅。所以综合来讲，如果你有投资其他资产的能力，房地产并不是一个非常好的资产标的。这就是我为什么在 03讲提到，要避免房产在家庭资产配置中占比过大。
但话又说回来，大部分投资者其实是没有过强的投资能力的。有个经典的炒股警句：“您今年的股票收益是0%，已经超过了90%的投资者。”和90%因为频繁操作把钱亏到股市里的“韭菜”们相比，把钱“困”到房产里，让它稳定地产生租金和长期上涨的收益倒是靠谱很多。所以，房地产投资仍然是可考虑的长期投资选项。
如果你准备购买投资房，我有两个建议。这些建议的依据是房地产的长期行业规律，而且每一条都经过了我不下五次的验证：
第一，尽可能不要在房价暴涨的时候投资。
典型的时间段是2016年全年、2017年初，以及2021年初至2021年7月。由于房地产的跳涨特点，房价一旦开始上涨，就一定是大幅上涨，这就意味着你错过了交易的最佳窗口。
第二，尽可能在房价进入稳定期后两到三年买房、换房。
中国的房地产价格周期一般是4-5年，比如北京最近的一个房地产周期是2017年到2021年，如果你在周期内的第三年购房，极有可能在未来一到两年遇到一轮上涨行情。不同国家房地产的价格周期各不相同，比如美国的房地产价格周期是7年左右（疫情期间的特殊行情除外），同样要把握好购房的节奏感。
上面两条建议，也回答了这一讲开头提出的“什么是合适的购房时间节点”的问题。虽然我们这里讲的是购买投资房，其实在购买首套房时也要考虑房价周期的影响。虽然我们知道要尽早上车，但同时也要避免在当前周期的高点买入。
到这里，我们就层次递进式地讨论清楚了买房决策中最重要的几个问题。
- 要不要考虑买房这个问题？答：要。
- 首套房该不该买，什么时候买？答：要买，而且要尽早买。
- 购买首套房时，应该注意的最关键问题是什么？答：预算控制。
- 该不该购买投资性房产？答：现阶段，房产只能算一个不太差的投资标的，如果你其他标的的投资能力强，不要再考虑房产投资。
- 如何把握买房时间节点，买到价格相对便宜的房子？答：考虑房地产的跳涨特征和价格周期的影响，建议在房价进入稳定期后两到三年购房。
总结
在这一讲中，我们可以说是从整体逻辑上理清了买房的决策链条。下面，我用程序流程图的形式，梳理了这一讲我们讲到的买房逻辑，供你参考。
听完这一讲，细心的同学可能会问：为什么我们不讲讲购房时应该注意的事项，比如户型、地段、面积、学区？
主要原因有两个：一是我认为跟今天讲的决策过程来说，这些问题属于次要问题，我们应该在进行重大决策后，再考虑这些细节操作问题。二是因为这些细节问题比较偏个性化，没有一个非常标准的答案。相关的经验性知识在网上也很容易查到，我们在这里就不再深入下去了。
但还有一个关键问题，这一讲没有涉及到，那就是房贷的处理。我们会在下一讲中详细分析房贷的处理方法，包括用编程计算怎么还贷最合适。期待到时候和你一起发挥咱们程序员的优势，做出正确的贷款决策。
思考题
五到十年前，借钱买房的现象非常普遍，那时候买房的人也取得了巨大的收益。如今，在购买首套房的时候，很多同学也会掏空家里的“六个钱包”，甚至会向亲戚朋友借钱补充首付。但也有一些同学，受限于预算，只能购买老破小、郊区房，甚至卫星城市的房子。
结合这一讲的内容，你觉得哪种做法更适合当下，如果你现在要买房，会怎么做？
欢迎你在留言区与我交流讨论，我们下一讲见。
- 王世艺 👍（106） 💬（5）
投资圈里基本达成的共识是，以后房子会成为消费品。啥是消费品，就是和衣服，白酒，首饰一样。自己用的开心，没人接盘，纯粹提升生活质量的玩具。 改善住房其实可以考虑换租的方式。首套房，主要考虑 高薪产业 大于 学区 大于 品质。前提是风险把控一定要做好，还有个技巧哪里限购严买哪里，限购是需要底气的。 学区房基本以后也会凉凉，只是时间问题。教育公平是国家的底线。 而目前资本市场，港股估值倒数第一，巴西倒数第二，上证倒数第三，中国一些指数估值上有很大诱惑。 本文问题，如果是我，我会在就近买个老破小。上车先，并控制风险。 最好能结婚后买，两个人一起迈出买房的第一步，一起面对风险，增加对家庭责任感。 伴侣才是最重要的投资，好的伴侣能让你事败功倍，而差的伴侣只会长期内耗。所以相对于其他投资和知识，选择一个合适的人生伴侣才是降维打击，王牌技能，超级大招。
2021-08-06 - 守仁的小猫咪 👍（25） 💬（1）
感谢王老师的分享！如果我现在要买房，我的做法是： 首先我会结合自己家庭整体经济条件，在未来预期风险内购买自己能够承担价位的房子； 第二，尽量避免加杠杆，与伴侣达成一致，选择上班便捷距离较近的地点（宁可面积小一点），节约通勤时间，将更多的时间用在个人发展上。 结合之前章节，当前我在个人发展上的主要投入如下： 1.每天早上和晚上花费 2 个小时用于提升技术专业能力 2.每天晚上 1 小时阅读通识类书籍（非技术），不定期整理知识体系 3.每天下班后半小时练习写作，周末输出一篇公众号文章 第 1、2 条已坚持 3 年多，第 3 条从今年三月份开始已坚持了 5 个多月，目前计划长期做下去。 有一个疑问想请教您：目前我的写作主要输出自己的阅读思考、思维成长，少部分输出技术类文章。 按照财富积累中的个人发展线，我是不是应该将更多的精力放在专业技能输出（如技术博客），而不是通识类（如思维、多学科知识）的输出呢？（两者在时间的分配上存在矛盾）谢谢老师！
2021-08-07 - 夜空中最亮的星 👍（20） 💬（1）
量入为出，不要借钱付首付，负债太高会经不起任何风吹草动。
2021-08-06 - chopper 👍（18） 💬（6）
2011年毕业，2021年7月初在深圳买了首套房，买房的过程也是一波三折。我之前在杭州工作，2014年我同事借公司无息安居贷，以及自己的存款10万买了1万5精装修的89平房子，月供5千。我当时因为考虑要回离家近的地方工作，我有存钱15万，如果借公司钱也能上车，但是没买。2018年我同事的房子涨到了4万5一平，现在估计在6万5了。而我2016年去深圳发展，2018年看了一个35平200万的房子，觉得又远又小，就暂时攒钱以后再买。2020年4月份，我有资格贷公司50万安居贷买房，打算买房，但是深圳二手房太高了，打算等一个新盘7月份开卖，结果7月中旬除了一个限购政策，深户要满3年且连续缴纳社保3年，非深户要5年社保，我就失去了购房资格，直到2021年3月份才有购房资格，刚需新盘一般5万左右，我打了两次，因为积分太低基本无缘刚需盘，而且刚需盘一般离上班30公里。6月中旬出了一个豪宅盘，均价8万到9万多，可以买到总价500多万到600多万的房子，我的首付刚好够600万的房子，虽然均价8万1很高，但是没有其他更好的选择了，就是因为价格高被大家嫌弃，不用积分也能买。我果断出手买了，公司安居贷也能借到钱，分几年还清。这个盘居住环境好，离上班10公里，学位是幼儿园到初中。现在手里还有几十万，所以考虑学习理财买了这个课程。目前的情况是，如果被公司裁员可以还清公司的安居贷，但是没有多余的钱月供了，所以接下来要存10万左右应对风险。之前因为存钱买房，我都是买一下货币基金，收益3%左右，太低了。目测被裁员的可能性很低，所以想好好理财，争取更大收益。说一下现在的深圳房市，年初出二手房指导价后，二手房需要5成首付，现在出二手房停贷，二手房只能全款买了，二手房基本被冻住了。现在只剩下纯刚需去打新了了，如果自住和孩子上学，可能去买房，如果投资，看起来以后没法出手
2021-08-06 - huxian 👍（9） 💬（1）
选择老破小，因为上班方便，市区资源丰富，在自己职业的快速上升期，没有什么比节省通勤时间更重要的了，哪怕用来休息都是好的
2021-08-06 - Q 👍（8） 💬（1）
王喆老师，我有个问题想问您下。 是否有方法能够利用程序员的优势，去拿到某个地区的房产信息（一直有数据来源）去记录房产走势的自己做分析的小东西（仅自己用）呢？虽然现在已经有了很多，但是还是想要一个全面的一手的信息。
2021-08-06 - Q 👍（5） 💬（1）
思考题回答 以目前自己的状况（刚毕业三年的社畜）看，我会考虑受于预算只能买老破小的房子，但是之后要考虑的问题就是要想着置换新好大的房子了。虽然上车了但是车本身是老破小的开起来速度也不会快的。因为这样即买了房子，也不会导致自己以及整个大家庭压力特别大，而且还能留一笔钱去应对意外的发生。 从财富管理的角度来说，既不会错过房产这趟车也不会因为一些意外事件导致自己全盘崩溃。
2021-08-06 - 浣熊当家 👍（4） 💬（1）
请问王喆老师，您觉得目前湾区的房价应该上车吗？我觉得湾区荒地很多，明明有很多可开发的地，不像是NYC是真没地方，这样为什么不能通过多建房子降低房价呢？ 加上美国人不像国人那么喜欢扎堆，您觉得湾区房价以后会降下来吗？
2021-08-07 - 进化菌 👍（4） 💬（2）
买房越早越好，但是个人却考虑的不多。 一来在一线城市买房的可能性不高，至少目前来看；二来在老家买房，房价压力不大，但是近几年回去的可能行也很低。 如果现在买房的话，可能还是考虑压力不大的地方吧，虽然可能会被闲置。
2021-08-06 - 华子 👍（3） 💬（2）
我来分享下我的买房经历：20年初在北京北六环内地铁附近看过新房当时400万左右，离地铁口1.5公里，因为我和妻子的钱有一半多存的是定期理财，根本取不出来就没买。 到21年后看燕郊地铁要修，我当时一直看燕郊的房子，稀里糊涂买了个刚开盘的，40万的商住，七月中旬买了燕郊地铁口附近二手房，比较好的小区了。 综合下来，感觉还是经验太少，如果当时20年初买了北京的房子，现在我看了二期同户型已经涨到470万。还有一个点，下次不能再买锁定期类的理财产品了。利率低，用的时候取不出来，发挥不了价值。 准备几年后把燕郊的两个房子卖了，慢慢考虑北京上车。或者地铁通了如果方便可能继续持有，现在燕郊的房子租售比太低了。
2021-10-02 - 王兴鹏 👍（3） 💬（1）
太阳底下没有新鲜事，这句话引用自世界上销量最高的一本书吧，哈哈哈
2021-09-25 - 学要有所用 👍（3） 💬（1）
五到十年前借钱投资房产，无疑是非常明智的，那时候房价低，增值空间大，投资房产带来的收益十分可观。但是现在去掏空家里，甚至借钱买房，无疑是不明智的，现在的房价处于高位，远高于十年前，且趋于稳定，增值空间较小，不仅如此，将全部资金用于一种投资标的，相当于把鸡蛋放在一个篮子里，不符合分散风险的投资理念，不利于构建健康的投资体系。 如果现在我要买房，我一定会首先考察目前房价处于一个什么样的高位，如果房价处于低位，并且近两三年房价趋于稳定，那时候我才会考虑购买房产了。 最后想问下：房价走势，周期等数据，在哪可以看到？
2021-08-12 - 阿甘 👍（2） 💬（2）
对于买房这个事情我真的蛮迷茫的。目前在深圳，二手房已经飞上天了，加上指导价首付比例非常高。打新的话，积分又不是太够，好一点的盘比较难入围，入围了也不一定摇到号。现在很纠结要不要去杭州打新，因为我户口一直在杭州，杭州的打新政策对无房的居民很有优势。但是我感觉我不大可能会去杭州定居，杭州买房更多的是投资或者说防止货币贬值。但是这样一来，我的资金就基本不大可能买的起深圳的房子了，就算买的起也供不起两套房。那么就要做好在深圳长期租房的打算了，当然从现在的租售比来说租房其实蛮好的。这个问题折磨我好久了，还希望能够听到老师的建议。非常感谢。
2021-10-19 - Lane 👍（2） 💬（2）
老师，17年高点买了燕郊，现在腰斩50%以上了。目前自住，房贷一万/月。是否应该割肉后北京租房。
2021-08-26 - Geek_044c9d 👍（2） 💬（1）
问下老师，打算在老家买房的这个怎么说呢
2021-08-21